Daň z převodu nemovitosti 2025: Co přináší a na co se připravit

Aktuální sazba daně z nemovitých věcí

Aktuální sazba daně z nemovitých věcí prošla pro rok 2025 několika významnými změnami, které je důležité znát pro každého vlastníka nemovitosti. Ministerstvo financí ve spolupráci s Finanční správou České republiky upravilo některé parametry výpočtu této daně, což má přímý dopad na výslednou částku, kterou budou poplatníci hradit.

V roce 2025 dochází k úpravě základních sazeb daně z nemovitých věcí, přičemž tyto změny reflektují aktuální ekonomickou situaci a potřeby veřejných rozpočtů. U pozemků činí základní sazba daně 0,20 % z hodnoty pozemku pro stavební pozemky, zatímco u zemědělské půdy je stanovena na 0,75 % z hodnoty. Pro lesní pozemky a vodní plochy zůstává sazba na úrovni 0,25 % z hodnoty pozemku.

Co se týče staveb, základní sazba u obytných domů byla stanovena na 2 Kč za každý metr čtvereční zastavěné plochy. U staveb určených k podnikání se sazba liší podle typu činnosti - pro zemědělskou prvovýrobu činí 2 Kč za metr čtvereční, pro průmysl, stavebnictví a ostatní podnikatelskou činnost 10 Kč za metr čtvereční. Rekreační objekty jsou zdaněny sazbou 6 Kč za metr čtvereční zastavěné plochy.

Významnou změnou pro rok 2025 je úprava místních koeficientů, které mohou obce stanovit obecně závaznou vyhláškou. Tyto koeficienty umožňují obcím zvýšit nebo snížit základní sazbu daně podle místních podmínek a potřeb. Nově mohou obce stanovit koeficient v rozmezí 1,1 až 5, což znamená, že výsledná daň může být až pětinásobkem základní sazby. Mnoho obcí této možnosti využilo, proto je důležité zjistit aktuální koeficient platný pro konkrétní lokalitu.

Další důležitou změnou je zavedení nového systému ocenění nemovitostí, který více reflektuje tržní hodnotu. Tento systém má zajistit spravedlivější rozložení daňové zátěže mezi vlastníky nemovitostí. V praxi to znamená, že nemovitosti v lukrativních lokalitách budou zdaněny vyšší částkou než srovnatelné nemovitosti v méně atraktivních oblastech.

Pro bytové jednotky platí v roce 2025 speciální úprava výpočtu. Základní sazba činí 2 Kč za metr čtvereční upravené podlahové plochy, přičemž tato plocha se vypočítá jako výměra podlahové plochy jednotky vynásobená koeficientem 1,22, pokud je součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo je-li s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě.

Poplatníci by měli věnovat pozornost také termínům pro podání daňového přiznání a úhradu daně. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí je třeba podat do 31. ledna 2025, přičemž rozhodující je stav k 1. lednu téhož roku. Daň je splatná ve dvou stejných splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období, pokud nepřesáhne celková částka 5 000 Kč. V takovém případě je celá daň splatná najednou do 31. května.

Důležité je také zmínit, že od daně z nemovitých věcí jsou osvobozeny některé typy nemovitostí, například pozemky a stavby ve vlastnictví státu, obcí a krajů na jejich území, pozemky a stavby sloužící školám, muzeím, galeriím, knihovnám, zdravotnickým zařízením a sociálním službám. Osvobození se vztahuje také na nemovitosti ve vlastnictví církví a náboženských společností, pokud jsou využívány k náboženským účelům.

Pro vlastníky nemovitostí je v roce 2025 klíčové sledovat nejen změny v základních sazbách daně, ale také úpravy místních koeficientů v jejich obci a případné změny v systému ocenění nemovitostí. Tyto faktory mohou výrazně ovlivnit výslednou daňovou povinnost. Doporučuje se proto konzultovat konkrétní situaci s daňovým poradcem nebo se informovat přímo na finančním úřadě, aby nedošlo k chybám při výpočtu a úhradě daně z nemovitých věcí.

Změny v legislativě pro rok 2025

V České republice se chystají významné legislativní úpravy týkající se daně z nabytí nemovitých věcí (dříve známé jako daň z převodu nemovitosti) pro rok 2025. Ministerstvo financí připravilo novelu zákona, která přináší několik zásadních změn v této oblasti. Tyto změny reagují na aktuální situaci na realitním trhu a snaží se reflektovat ekonomickou realitu v zemi.

Primární změnou, kterou novela přináší, je úprava sazby daně. Od roku 2025 se plánuje návrat k dani z nabytí nemovitých věcí, která byla v roce 2020 zrušena. Nově navrhovaná sazba činí 3 % z kupní ceny nemovitosti nebo z její stanovené hodnoty. Tato sazba představuje kompromis mezi původními 4 % platnými před zrušením daně a požadavky realitních asociací, které usilovaly o nižší zatížení.

Další významnou změnou je úprava osoby poplatníka. Zatímco v minulosti byl poplatníkem převážně kupující, nová legislativa stanovuje jako poplatníka prodávajícího. Tato změna má zjednodušit celý proces a snížit administrativní zátěž spojenou s převodem nemovitosti. Prodávající bude povinen podat daňové přiznání a uhradit daň do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Novela také upravuje osvobození od daně. Nově budou od daně osvobozeny první převody rodinných domů a bytů v novostavbách, pokud se jedná o první úplatný převod dokončené stavby nebo jednotky. Toto opatření má podpořit výstavbu nových nemovitostí a částečně kompenzovat zvýšené náklady na bydlení.

Zákon také zavádí speciální režim pro převody nemovitostí mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely. Tyto převody budou od daně zcela osvobozeny, což má podpořit mezigenerační převody majetku a zjednodušit majetkové vypořádání v rodinách. Osvobození se vztahuje i na převody nemovitostí v rámci dědického řízení.

Významnou novinkou je také zavedení progresivního zdanění u nemovitostí s vysokou hodnotou. U nemovitostí s hodnotou přesahující 20 milionů korun bude aplikována zvýšená sazba daně ve výši 4 %. Toto opatření cílí především na luxusní nemovitosti a investiční nákupy.

Ministerstvo financí také upravilo způsob stanovení základu daně. Nově bude možné jako základ daně použít buď kupní cenu, nebo tzv. směrnou hodnotu stanovenou finančním úřadem. Poplatník si bude moci zvolit, která z těchto hodnot bude použita jako základ daně, přičemž v případě volby kupní ceny bude muset doložit, že tato cena odpovídá obvyklým cenám na trhu.

Pro snížení administrativní zátěže zavádí novela zákona možnost elektronického podání daňového přiznání prostřednictvím zjednodušeného formuláře. Finanční správa připravuje nový portál, který umožní snadné vyplnění a podání daňového přiznání bez nutnosti návštěvy finančního úřadu.

Novela také reaguje na specifické situace na trhu s nemovitostmi a zavádí zvláštní ustanovení pro družstevní byty a převody podílů v obchodních korporacích vlastnících nemovitosti. Tyto převody budou nově také podléhat dani z nabytí nemovitých věcí, pokud hlavním účelem převodu podílu je získání vlastnického práva k nemovitosti.

Přechodná ustanovení zákona stanovují, že nová právní úprava se bude vztahovat na převody nemovitostí, u nichž byl návrh na vklad do katastru nemovitostí podán po 1. lednu 2025. Převody realizované před tímto datem budou posuzovány podle dosavadní právní úpravy.

Kdo je poplatníkem daně

Poplatníkem daně z převodu nemovitosti v roce 2025 je primárně prodávající, tedy osoba, která nemovitost převádí na nového majitele. Toto pravidlo platí již od roku 2014, kdy došlo k významné změně v daňovém systému a daň z převodu nemovitosti byla nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí. V roce 2025 zůstává zachován princip, že daňovou povinnost nese prodávající, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.

Je důležité zmínit, že ačkoliv standardně daň hradí prodávající, zákon umožňuje, aby se kupující a prodávající v kupní smlouvě dohodli, že poplatníkem daně bude kupující. Tato dohoda musí být výslovně uvedena v kupní smlouvě a je závazná pro finanční úřad. V praxi k takovému ujednání dochází poměrně často, zejména když kupující disponuje dostatečnými finančními prostředky a chce nabídnout prodávajícímu výhodnější podmínky.

V případě nabytí vlastnického práva k nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci je poplatníkem daně nabyvatel, tedy ten, kdo nemovitost v dražbě získal. Stejné pravidlo platí i pro případy vyvlastnění, kdy poplatníkem je opět nabyvatel. Při insolvenci a veřejné dražbě je situace obdobná – daňovou povinnost nese ten, kdo nemovitost nabyl.

Specifická situace nastává při směně nemovitostí. V tomto případě jsou poplatníky oba účastníci směny, přičemž každý z nich platí daň z hodnoty nemovitosti, kterou při směně nabývá. Každá strana tedy podává samostatné daňové přiznání a hradí daň ze své části transakce.

U převodů nemovitostí mezi příbuznými neexistují žádné speciální výjimky či úlevy týkající se osoby poplatníka. I při převodu mezi rodinnými příslušníky platí standardní pravidla a poplatníkem je prodávající, pokud není smluvně dohodnuto jinak.

V roce 2025 zůstává zachována také povinnost ručení za zaplacení daně. Pokud prodávající jako poplatník daň neuhradí, finanční úřad může její zaplacení požadovat po kupujícím jako ručiteli. Toto ustanovení má zajistit, že daň bude skutečně zaplacena, a představuje určitou pojistku pro stát.

Pro právnické osoby platí stejná pravidla jako pro fyzické osoby. Pokud je prodávajícím obchodní společnost, družstvo nebo jiná právnická osoba, je poplatníkem daně tato právnická osoba. V případě prodeje nemovitosti v rámci podnikatelské činnosti fyzické osoby je poplatníkem tato podnikající fyzická osoba.

Při převodu nemovitosti ze společného jmění manželů jsou poplatníky oba manželé společně a nerozdílně. Oba jsou tedy odpovědni za podání daňového přiznání a zaplacení daně, přičemž vůči finančnímu úřadu vystupují jako jeden poplatník.

Je třeba pamatovat, že určení poplatníka daně je klíčové pro správné splnění daňových povinností. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. V roce 2025 zůstává sazba daně na úrovni 4 % z nabývací hodnoty nemovitosti.

Termíny pro podání daňového přiznání

Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti v roce 2025 je nutné podat v zákonem stanovených termínech, které je třeba důsledně dodržovat. Základní lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí (jak se daň z převodu nemovitosti oficiálně nazývá) je tři měsíce od konce měsíce, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato lhůta platí pro většinu běžných případů převodu nemovitostí mezi občany či firmami.

Pokud například dojde k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí 15. ledna 2025, lhůta pro podání daňového přiznání začíná běžet od konce ledna a končí posledním dnem dubna 2025. Je důležité si uvědomit, že rozhodující je datum zápisu do katastru, nikoliv datum podpisu kupní smlouvy či datum, kdy byl návrh na vklad podán.

V případech, kdy se jedná o nemovitost, která není evidována v katastru nemovitostí, začíná lhůta běžet od konce měsíce, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Typicky se jedná o drobné stavby, které nejsou předmětem evidence katastru.

Pro rok 2025 je třeba počítat s tím, že pokud poslední den lhůty připadne na sobotu, neděli nebo státní svátek, posouvá se konec lhůty na nejbližší následující pracovní den. Toto pravidlo může poskytnout několik dodatečných dnů na přípravu daňového přiznání, nicméně spoléhat na tuto možnost není doporučeno.

Finanční správa umožňuje v odůvodněných případech požádat o prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání. Žádost musí být podána před uplynutím standardní lhůty a správce daně může lhůtu prodloužit maximálně o tři měsíce. Je však třeba mít na paměti, že prodloužení lhůty pro podání daňového přiznání neznamená automaticky i prodloužení lhůty pro zaplacení daně.

Pro poplatníky, kteří využívají služeb daňového poradce, platí prodloužená lhůta pro podání daňového přiznání. V takovém případě je možné podat daňové přiznání až šest měsíců od konce měsíce, ve kterém vznikla povinnost podat daňové přiznání. Podmínkou je, že plná moc k zastupování byla uplatněna u správce daně před uplynutím základní tříměsíční lhůty.

V roce 2025 je rovněž nutné počítat s tím, že pokud je převáděno více nemovitostí v rámci jedné smlouvy, ale k zápisu do katastru dochází v různých termínech, může vzniknout povinnost podat více daňových přiznání. Každé daňové přiznání se pak vztahuje pouze na ty nemovitosti, u nichž došlo k zápisu ve stejném měsíci.

Daň je splatná ve stejné lhůtě jako podání daňového přiznání. To znamená, že nejpozději v den, kdy končí lhůta pro podání daňového přiznání, musí být daň připsána na účet příslušného finančního úřadu. Při platbě je nutné správně uvést variabilní symbol, kterým je zpravidla rodné číslo fyzické osoby nebo identifikační číslo právnické osoby.

Nedodržení termínu pro podání daňového přiznání může vést k uložení pokuty za opožděné tvrzení daně. Výše pokuty se odvíjí od délky prodlení a výše stanovené daně. Minimální pokuta činí 500 Kč, maximálně však 300 000 Kč. Kromě pokuty za opožděné podání může správce daně vyměřit také úrok z prodlení za pozdní úhradu daně, který je stanoven jako roční úroková sazba ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou zvýšené o 8 procentních bodů.

Osvobození od daně z převodu nemovitosti

Osvobození od daně z převodu nemovitosti

V roce 2025 dochází k několika významným změnám v oblasti osvobození od daně z převodu nemovitosti, která je nyní oficiálně označována jako daň z nabytí nemovitých věcí. Přestože tato daň byla v minulosti dočasně zrušena, vláda se rozhodla pro její opětovné zavedení s účinností od 1. ledna 2025, avšak s několika důležitými výjimkami a osvobozeními.

Základním principem nové úpravy je, že osvobození od daně z převodu nemovitosti se vztahuje primárně na první převod rodinného domu nebo bytu v osobním vlastnictví. Toto osvobození je však podmíněno několika faktory. Předně musí jít o první úplatný převod vlastnického práva k nově postavené nebo rekonstruované nemovitosti. Zákon stanovuje, že nemovitost musí být dokončena nebo v takovém stavu, kdy je již vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas.

Další významnou kategorií osvobození jsou převody nemovitostí mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely. Toto osvobození reflektuje snahu zákonodárce nezatěžovat daňovou povinností rodinné převody majetku. V praxi to znamená, že převody mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, stejně jako mezi manželi, nepodléhají této dani. Nově se toto osvobození rozšiřuje i na registrované partnery, což je významný posun oproti předchozí úpravě.

Zákon pamatuje i na specifické situace, jako jsou převody nemovitostí v souvislosti s řešením družstevního bydlení. Osvobozeny jsou převody bytů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví jejich členů. Toto ustanovení má podpořit transformaci družstevního bydlení na osobní vlastnictví.

Významnou novinkou pro rok 2025 je osvobození převodů nemovitostí určených k sociálnímu bydlení. Vláda tímto krokem reaguje na bytovou krizi a snaží se podpořit dostupnost bydlení pro sociálně slabší skupiny obyvatel. Podmínkou pro toto osvobození je, že nemovitost musí splňovat zákonné parametry sociálního bydlení a musí být po stanovenou dobu (minimálně 10 let) využívána k tomuto účelu.

Další kategorií, která požívá osvobození, jsou převody nemovitostí ve veřejném zájmu. Jedná se například o převody související s výstavbou dopravní infrastruktury, vodohospodářských děl nebo energetických sítí. Toto osvobození má za cíl nezatěžovat daní projekty, které slouží veřejnému zájmu a rozvoji infrastruktury.

Pro rok 2025 je také důležité zmínit osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva k pozemku, jehož součástí je nová stavba rodinného domu, nebo k nové stavbě rodinného domu. Toto osvobození je vázáno na podmínku, že k převodu dojde do 5 let od dokončení nebo započetí užívání stavby, podle toho, který okamžik nastane dříve.

Zákon také nově zavádí osvobození převodů nemovitostí v rámci reorganizace obchodních společností. Toto opatření má za cíl nezatěžovat daní transakce, které jsou součástí ekonomicky odůvodněných restrukturalizací podniků.

Je důležité poznamenat, že pro uplatnění osvobození je ve většině případů nutné podat daňové přiznání, i když samotná daň nebude díky osvobození vyměřena. Nepodání daňového přiznání může vést k sankcím ze strany finančního úřadu. Lhůta pro podání daňového přiznání je standardně tři měsíce od konce měsíce, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Výpočet daně z nemovitých věcí

Výpočet daně z nemovitých věcí je proces, který musí absolvovat každý vlastník nemovitosti v České republice. Od roku 2025 dochází k několika významným změnám, které je potřeba zohlednit při stanovení daňové povinnosti. Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou hlavních částí - daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Každá z těchto částí má svá specifická pravidla pro výpočet.

Parametr	Daň z nabytí nemovitých věcí (do 2020)	Současný stav (2023-2024)	Očekávaný stav (2025)
Existence daně	Ano	Ne (zrušena)	Ne (nepředpokládá se obnovení)
Sazba daně	4 % z kupní ceny	0 %	0 %
Poplatník	Kupující	Není	Není
Právní úprava	Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.	Zrušeno zákonem č. 386/2020 Sb.	Zrušeno zákonem č. 386/2020 Sb.
Dopad na trh nemovitostí	Zvýšení celkových nákladů na pořízení nemovitosti	Snížení transakčních nákladů	Pokračující nižší transakční náklady

Pro stanovení daně z pozemků je rozhodující výměra pozemku v metrech čtverečních, druh pozemku a základní sazba daně. Ta se liší podle typu pozemku - jiná sazba platí pro stavební pozemky, zahrady, ornou půdu či lesní pozemky. V roce 2025 dochází k úpravě některých koeficientů, které mohou výslednou daň ovlivnit. Například u stavebních pozemků se základní sazba násobí koeficientem podle velikosti obce, který se pohybuje od 1,0 do 4,5. Obce mají navíc možnost tento koeficient obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii nebo snížit až o tři kategorie.

U daně ze staveb a jednotek je výpočet o něco složitější. Základem daně je zastavěná plocha v metrech čtverečních, která se násobí příslušnou sazbou daně podle typu stavby. Od roku 2025 dochází k úpravě základních sazeb, přičemž například u obytných domů se sazba zvyšuje z původních 2 Kč na 3,50 Kč za metr čtvereční. Pokud má stavba další nadzemní podlaží, zvyšuje se sazba o 0,75 Kč za každé podlaží, pokud zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy.

Výsledná daň se dále upravuje místním koeficientem, který si obce mohou stanovit obecně závaznou vyhláškou. Tento koeficient může být stanoven v rozmezí 1,1 až 5. Mnoho obcí pro rok 2025 přistoupilo k úpravě tohoto koeficientu, což může vést k výraznému zvýšení daňové povinnosti pro vlastníky nemovitostí v těchto lokalitách.

Je důležité zmínit, že od roku 2025 již neexistuje samostatná daň z převodu nemovitosti, která byla v minulosti nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí, a ta byla následně zcela zrušena. Při převodu nemovitosti je však nutné počítat s jinými daňovými povinnostmi, zejména s daní z příjmu, pokud prodáváte nemovitost před uplynutím časového testu pro osvobození.

Pro správný výpočet daně z nemovitých věcí je vhodné využít daňovou kalkulačku nebo konzultovat s daňovým poradcem, zejména pokud vlastníte více nemovitostí různého typu nebo nemovitosti ve více katastrálních územích. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna zdaňovacího období, přičemž rozhodný je stav k 1. lednu téhož roku. Pokud nedošlo k žádným změnám oproti předchozímu zdaňovacímu období, daňové přiznání se znovu nepodává.

V případě spoluvlastnictví nemovitosti může podat daňové přiznání jeden ze spoluvlastníků jako společný zástupce, nebo každý spoluvlastník samostatně za svůj podíl. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, podává daňové přiznání pouze jeden z manželů.

Pro rok 2025 je také důležité zmínit, že některé obce zavedly nebo upravily své místní koeficienty, což může vést k významným změnám ve výši daně. Je proto vhodné sledovat obecně závazné vyhlášky obce, ve které se vaše nemovitost nachází, abyste byli na případné změny připraveni. Daň z nemovitých věcí je splatná ve dvou stejných splátkách, a to do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období, pokud roční daň přesáhne 5 000 Kč. Pokud je daň nižší, je splatná najednou do 31. května.

Sankce za pozdní úhradu

Sankce za pozdní úhradu daně z převodu nemovitosti představují významný aspekt daňového systému, který by neměl být podceňován. V roce 2025 dochází k několika úpravám v této oblasti, které mohou mít dopad na poplatníky. Finanční správa České republiky přistupuje k vymáhání daňových povinností systematicky a pozdní úhrady jsou penalizovány v souladu s daňovým řádem.

Pokud poplatník neuhradí daň z převodu nemovitosti ve stanovené lhůtě, která činí 30 dnů od podání daňového přiznání, automaticky mu vzniká povinnost uhradit úrok z prodlení. Tento úrok se počítá jako repo sazba stanovená Českou národní bankou zvýšená o 8 procentních bodů. K začátku roku 2025 tak úrok z prodlení dosahuje poměrně vysoké hodnoty, což může představovat významnou finanční zátěž pro poplatníky, kteří svou daňovou povinnost včas nesplní.

Je důležité si uvědomit, že úrok z prodlení nabíhá za každý den prodlení, počínaje pátým pracovním dnem následujícím po původním dni splatnosti. Tento mechanismus může při delším prodlení vést k tomu, že sankce převýší samotnou daňovou povinnost, což je situace, které by se měl každý poplatník vyvarovat.

Vedle úroku z prodlení může finanční úřad v případě pozdní úhrady daně z převodu nemovitosti uložit také pokutu za opožděné tvrzení daně. Tato pokuta se uplatňuje v případech, kdy poplatník podá daňové přiznání po stanovené lhůtě. Minimální výše pokuty činí 1 000 Kč, avšak v závislosti na délce prodlení a výši daně může dosáhnout až 5 % stanovené daně.

V roce 2025 finanční správa zpřísnila postup při vymáhání nedoplatků na dani z převodu nemovitosti. Po marném uplynutí lhůty pro dobrovolnou úhradu daně může správce daně přistoupit k daňové exekuci. Ta může mít podobu srážek ze mzdy, přikázání pohledávky z účtu u poskytovatele platebních služeb, nebo v krajním případě i prodeje movitých či nemovitých věcí poplatníka.

Zvláštní pozornost by měli poplatníci věnovat skutečnosti, že od roku 2025 jsou finanční úřady propojeny s katastrem nemovitostí prostřednictvím efektivnějšího informačního systému, což umožňuje rychlejší identifikaci případů, kdy nebyla daň z převodu nemovitosti řádně přiznána a uhrazena. Tento systém výrazně snižuje možnost, že by převod nemovitosti mohl uniknout pozornosti správce daně.

V případě, že poplatník zjistí, že nebude schopen uhradit daň z převodu nemovitosti ve stanovené lhůtě, má možnost požádat správce daně o posečkání daně nebo rozložení její úhrady na splátky. Tato žádost však musí být podána před uplynutím původní lhůty splatnosti a poplatník musí doložit závažné důvody, které mu brání v řádné a včasné úhradě daně. I v případě schválení posečkání však vzniká povinnost uhradit úrok z posečkané částky, jehož výše činí repo sazba ČNB zvýšená o 4 procentní body.

Daňový řád také umožňuje prominutí příslušenství daně, tedy úroků z prodlení či pokut, a to v případech, kdy k prodlení došlo z ospravedlnitelných důvodů. O prominutí je třeba požádat a doložit relevantní skutečnosti. Rozhodnutí o prominutí je však plně v kompetenci správce daně a neexistuje na něj právní nárok.

Daňové úlevy a výjimky

Daňové úlevy a výjimky

V rámci daně z převodu nemovitosti, která je od roku 2014 oficiálně označována jako daň z nabytí nemovitých věcí, existuje několik důležitých daňových úlev a výjimek, které mohou poplatníkům v roce 2025 významně pomoci. Tyto úlevy jsou navrženy tak, aby zmírnily finanční zátěž při určitých typech transakcí s nemovitostmi a podpořily specifické skupiny obyvatel.

Jednou z nejvýznamnějších výjimek je osvobození od daně při prvním úplatném nabytí vlastnického práva k novostavbě. Tato výjimka se vztahuje na nově postavené budovy nebo jednotky v nich, které dosud nebyly užívány. Cílem tohoto opatření je podpořit výstavbu nových nemovitostí a zpřístupnit je širšímu okruhu zájemců. V roce 2025 zůstává tato výjimka v platnosti, což představuje významnou úsporu pro kupující nových bytů či domů.

Další důležitou úlevou je osvobození od daně při převodech nemovitostí mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely. Toto osvobození se vztahuje na převody mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, a také mezi manžely. V roce 2025 je tato výjimka zachována, což umožňuje rodinám převádět nemovitosti bez dodatečné daňové zátěže. Je však třeba upozornit, že toto osvobození se nevztahuje na převody mezi sourozenci nebo jinými příbuznými v boční linii, kde daňová povinnost nadále trvá.

Významnou změnou pro rok 2025 je rozšíření osvobození od daně pro mladé rodiny pořizující své první bydlení. Nově mohou být od daně osvobozeny převody nemovitostí určených k bydlení, pokud je nabyvatel mladší 36 let a pořizuje svou první nemovitost k trvalému bydlení. Toto opatření má za cíl podpořit mladé rodiny v získávání vlastního bydlení a reaguje na rostoucí ceny nemovitostí, které pro mnoho mladých lidí představují významnou překážku.

V roce 2025 také pokračuje osvobození od daně při převodech nemovitostí v rámci transformace obchodních korporací. Tato výjimka se týká fúzí, rozdělení společností a dalších typů přeměn, kdy dochází k převodu nemovitostí mezi zúčastněnými subjekty. Cílem je nezatěžovat daní transakce, které jsou primárně motivovány restrukturalizací podnikání, nikoli spekulativními převody majetku.

Zajímavou novinkou pro rok 2025 je také rozšíření osvobození pro energeticky úsporné budovy. Pokud nemovitost splňuje nejvyšší standardy energetické účinnosti (kategorie A nebo B), může být převod takové nemovitosti částečně osvobozen od daně. Toto opatření má motivovat k výstavbě a pořizování ekologicky šetrných budov a podporuje tak celkovou snahu o snižování energetické náročnosti v sektoru bydlení.

Je důležité zmínit, že pro uplatnění jakékoli daňové úlevy či výjimky je nezbytné splnit všechny zákonné podmínky a v některých případech aktivně požádat o osvobození v daňovém přiznání. Poplatníci by měli věnovat zvýšenou pozornost dokumentaci a včasnému podání všech potřebných dokladů, aby se vyhnuli případným komplikacím nebo doměření daně.

V neposlední řadě stojí za zmínku, že některé obce a města zavádějí vlastní programy podpory, které mohou doplňovat státní daňové úlevy. Tyto lokální iniciativy často cílí na revitalizaci určitých oblastí nebo podporu specifických skupin obyvatel, jako jsou mladé rodiny nebo senioři. Kombinace státních daňových úlev a místních podpůrných programů může v některých případech výrazně snížit celkovou finanční zátěž spojenou s pořízením nemovitosti.

V roce 2025 se daň z převodu nemovitosti stává novým břemenem pro vlastníky, kteří by měli počítat s touto finanční zátěží při plánování prodeje svých nemovitostí.

Radim Novotný

Rozdíly oproti předchozím rokům

V České republice došlo v oblasti daně z převodu nemovitostí k významným změnám, které budou platit od roku 2025. Oproti předchozím rokům zaznamenáváme několik zásadních rozdílů, které je potřeba zmínit. Jednou z nejdůležitějších změn je úprava sazby daně, která se po několika letech stability mění. Zatímco v minulých letech byla sazba daně z nabytí nemovitých věcí (jak se daň z převodu nemovitostí oficiálně nazývala) stanovena na 4 %, od roku 2025 dochází k její modifikaci.

Další významnou změnou je samotný název daně. V roce 2014 byla daň z převodu nemovitostí nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí, a nyní se v rámci daňové reformy pro rok 2025 opět mění její pojmenování i struktura. Tato terminologická změna s sebou přináší i změny v samotném výpočtu a aplikaci daně, což může být pro mnoho poplatníků matoucí.

V předchozích letech byla také běžná praxe, kdy daň hradil prodávající, následně došlo ke změně a daňovou povinnost nesl kupující. Od roku 2025 dochází k další úpravě v této oblasti. Nově je stanoveno, že daňové břemeno bude rozděleno mezi obě strany transakce, což představuje významný odklon od dosavadní praxe. Tato změna má za cíl spravedlivější rozdělení daňové zátěže mezi prodávajícího a kupujícího.

Významnou novinkou oproti předchozím rokům je také úprava osvobození od daně. Zatímco dříve existovaly výjimky především pro prvonabytí nových staveb, nyní je systém osvobození komplexnější a zohledňuje více faktorů. Nově se například zavádí osvobození pro určité typy převodů v rámci rodiny či při řešení bytové situace sociálně slabších skupin obyvatel. Tyto změny reflektují snahu zákonodárců reagovat na aktuální bytovou situaci v České republice.

Oproti minulým rokům dochází také ke změnám v oblasti stanovení základu daně. Dříve byl základ daně určován buď cenou sjednanou, nebo cenou zjištěnou podle oceňovacího předpisu, přičemž se vždy použila ta vyšší hodnota. Od roku 2025 se metodika stanovení základu daně mění a více se přihlíží k reálné tržní hodnotě nemovitosti. Tato změna má eliminovat případy, kdy docházelo k umělému snižování ceny nemovitosti ve smlouvě s cílem snížit daňovou povinnost.

V neposlední řadě je třeba zmínit změny v administrativních postupech. V minulých letech bylo podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí poměrně komplikované a vyžadovalo přiložení znaleckého posudku v mnoha případech. Nová úprava platná od roku 2025 zjednodušuje administrativní proces a snižuje byrokratickou zátěž spojenou s převodem nemovitostí. Elektronizace daňové správy umožňuje efektivnější zpracování daňových přiznání a rychlejší komunikaci mezi poplatníkem a finančním úřadem.

Změny se dotkly také lhůt pro podání daňového přiznání a splatnosti daně. Zatímco v předchozích letech byla standardní lhůta pro podání daňového přiznání tři měsíce od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nová úprava tuto lhůtu prodlužuje a poskytuje poplatníkům více času na splnění jejich daňových povinností. Toto opatření je vnímáno jako vstřícný krok vůči daňovým poplatníkům.

Celkově lze říci, že změny v dani z převodu nemovitostí pro rok 2025 představují významný posun oproti předchozím rokům a reflektují snahu o modernizaci daňového systému, jeho zjednodušení a přizpůsobení současným ekonomickým podmínkám v České republice.

Jak podat daňové přiznání elektronicky

Elektronické podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti v roce 2025 představuje moderní a efektivní způsob, jak splnit svou daňovou povinnost. Finanční správa České republiky v posledních letech výrazně zmodernizovala své systémy, aby umožnila poplatníkům pohodlnější způsob komunikace. Pro elektronické podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti (oficiálně nazývané daň z nabytí nemovitých věcí) máte několik možností.

Primární cestou je využití datové schránky, kterou mnoho občanů již vlastní. Pokud máte zřízenou datovou schránku, proces je značně zjednodušen. Stačí vyplnit interaktivní formulář dostupný na portálu Finanční správy, uložit jej ve formátu XML a následně odeslat prostřednictvím datové schránky příslušnému finančnímu úřadu. Systém vám automaticky vygeneruje potvrzení o přijetí dokumentu, které slouží jako důkaz o včasném podání.

Alternativou je využití aplikace Elektronická podání pro Finanční správu (EPO), která je dostupná na oficiálních webových stránkách Finanční správy. Tato aplikace umožňuje vyplnění daňového přiznání online, přičemž vás intuitivně provede celým procesem. Výhodou tohoto řešení je okamžitá kontrola formálních náležitostí, což minimalizuje riziko chyb. Po vyplnění všech údajů můžete formulář odeslat přímo z aplikace, pokud disponujete uznávaným elektronickým podpisem.

V roce 2025 dochází k několika změnám v procesu elektronického podávání. Finanční správa implementovala nové bezpečnostní prvky a rozšířila funkcionalitu svého portálu. Nově je možné využít také bankovní identitu pro přihlášení a autorizaci podání, což výrazně zjednodušuje celý proces pro běžné občany. Tato metoda nevyžaduje zřízení datové schránky ani elektronického podpisu a využívá přihlašovací údaje, které již používáte pro internetové bankovnictví.

Pro správné elektronické podání je nezbytné mít připraveny všechny potřebné dokumenty v digitální podobě. Jedná se zejména o kupní smlouvu, znalecký posudek o ceně nemovitosti a doklady o zaplacených souvisejících nákladech. Tyto dokumenty je třeba naskenovat a připojit jako přílohy k elektronickému podání. Doporučuje se používat formát PDF, který zajišťuje, že dokumenty budou čitelné na všech zařízeních.

Nezapomeňte, že i při elektronickém podání platí stejné zákonné lhůty jako při klasickém podání. Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti je nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Elektronické podání má tu výhodu, že jej můžete učinit doslova na poslední chvíli, jelikož systém je funkční 24 hodin denně.

V případě nejasností nebo technických problémů nabízí Finanční správa několik možností podpory. Na jejich webových stránkách najdete podrobné návody, často kladené otázky a instruktážní videa. K dispozici je také telefonická podpora, která vám pomůže vyřešit případné komplikace. Doporučuje se neodkládat podání na poslední den lhůty, abyste měli dostatek času na řešení případných technických problémů.

Elektronické podání přináší řadu výhod – šetří čas, peníze za cestu na finanční úřad i papír. Navíc máte jistotu, že vaše podání bylo skutečně doručeno, a to díky automatickému potvrzení o přijetí. V roce 2025 je elektronická komunikace s Finanční správou již standardem, který využívá většina poplatníků.